Låga hyror, få nybyggen och korruption – välkommen till Sveriges hyresrättsmarknad

23 juni, 2009 at 02:55 (Åsikter, Politik)

Svensk hyresrättsmarknad har kollapsat. Bruksvärdessystemet gör att folk i Tensta och Rinkeby subventionerar hyran för boende i eftertraktade områden som Östermalm. Samtidigt är rörligheten närapå noll, där de enda säkra sättet att få en lägenhet är att ha kontakter.

Fastighetssverige uppmärksammade SCBs undersökning förra året, där de kommit fram till att endast 1,4% av hyresrätterna var lediga för omedelbar uthyrning den första september 2007. Mängden lägenheter lediga för omedelbar uthyrning hade då minskat med 4,000 till knappt 20,000 stycken under det senaste året, och med två tredjedelar sedan 1998. Av de lediga lägenheterna fanns 79% (eller ca 15,500) i kommuner med färre än 75,000 invånare. Således hade de större kommunerna (fem i Stockholm, Uppsala, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växsjö, Kalmar, Blekinge, Helsingbörg, Kristianstad, Lund, Malmö, Halmstad, Borås, Göteborg, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall och Umeå) 4,500 tomma lägenheter på 3,950,000 invånare, eller 877 invånare per ledig lägenhet.

Problemet stavas bruksvärdeshyror, höga krav på nybyggen och – skrämmande nog – insiders.

Bruksvärdessystemet kan man säga mycket om, men det är grunden som problemet vilar på. Då man ersätter pengar som betalningsmedel för ett visst läge med kötid, skapas konstgjorda situationer likt de som präglade Sovjet. Dessutom hjälper det inte mindre bemedlade människor. Bloggaren Magnus Persson angriper problemet klockrent i sin blogg:

”Man brukar ofta beklaga sig över att de som är mindre bemedlade utan bruksvärdessystemet kommer få svårt att betala för lägenheter på attraktiva platser, exempelvis Stockholms innerstad. Ett vanligt exempel på sådana grupper är ungdomar. Det är förvisso en korrekt invändning, men är förmodligen inte särskilt relevant. Kötiden till hyresrätter i innerstan räknas idag nämligen inte i år, utan snarare decennier.”

Tyvärr glömmer han att ta med andra bieffekter av systemet, likt att sekelskifteslägenheter på Östermalm subventioneras av nyare lägenheter i ytterområden och att systemet skapar utrymme för utbredd korruption. 2008 utredde Finansdepartementet bruksvärdessystemet och kom fram till följande slutsats:

”Långa bostadsköer där kötid ersätter pengar för att komma över en attraktiv lägenhet eller en omfattande svarthandel med hyreskontrakt är exempel på symptom som tyder på att nuvarande system inte är felfritt, andra konsekvenser är lång bostadskö och liten nybyggnation av hyresrätter.”

Det finns verktyg att komma åt svarthandeln med lägenheter, men de dras med svårigheter eftersom både säljaren och köparen har incitament att hålla det dolt samtidigt som integritetskrav omöjliggör effektiv övervakning. Det enda sättet att minimera svarthandeln skulle vara att göra det olönsamt att idka dylik verksamhet, exempelvis genom att införa marknadshyror vilket skulle eliminera kötiden och därigenom värdet av att ”gå före” i kön, men folk med makt att påverka saknar intresse av detta.

Det andra problemet är att man inte bygger nytt. I attraktiva lägen kan man inte få igen pengarna därför att markpriserna är höga och hyresnivåerna låga, samtidigt som bostadsrätter får en hög värdering (då man kan få tag på dem relativt omgående istället för att vänta några decennier och samtidigt vara med om eventuella värdestegringar) vilket gör dem lönsammare att bygga. Samtidigt byggs det ”för lite” i mindre attraktiva områden trots lägre markpriser, då hyresnivån varken möjliggör en vettig direktavkastning eller skapar en god potential till långsiktig värdestegring.

Det tredje problemet med den svenska hyresrätten är att alldeles för många har intresse att bibehålla det nuvarande systemet trots alla dess svagheter, samtidigt som det öppnar upp för korruption. Svarthandel med hyreskontrakt, oskäliga hyror på andrahandsmarknaden och utbrett fusk är bara en del av problemet. De som har kontakter kan komma undan med låga hyror för attraktiva lägenheter, samtidigt som den stora merparten får det väldigt svårt att hitta en hyresrätt när de behöver en. Kötiden tvingar även upp priset på de lättillgängliga lägenheterna (bostadsrätterna), vilket gör att alla nuvarande bostadsrättsinnehavare har ett intresse i att bruksvärdessystemet kvarstår. Förlorarna är som vanligt alla de som står utanför systemet, vilket är den stora merparten. Folk får inte möjlighet att själva välja hur de vill fördela sin inkomst, om de vill lägga en större del av sin inkomst på boendet för att bo i ett attraktivt läge eller ej, utan man får nöja sig med det system staten bestämt.

Många människor skulle drabbas om man ändrade hyressättningen i Sverige, det skall man inte hymla om, men samtidigt skulle man skapa ett mer rättvist och transparent system över hyresrättsmarknaden vilket skulle ge hyresrätten en framtid i Sverige. Tyvärr lär dagens system kvarstå, speciellt som politikerna i riksdagen får möjlighet att hyra övernattningslägenheter i huvudstaden till det låga bruksvärdespriset samtidigt som de slipper känna av köproblematiken. När de sedan låter familjemedlemmar skriva sig i lägenheten, försvinner ännu en kontaktyta med verkligheten och den politiska adeln kan fortsätta att utnyttja gräddfiler förbi problem de själva skapat. Poliikerna är, likt många andra, insiders på en subventionerad marknad där de utanför betalar dyrt för det fåtal som lyckats skaffa sig lägenheter i bra lägens girighet.

Annonser

4 kommentarer

  1. CB said,

    Som Charlie redan är medveten om bor jag i Osaka, Japan, ett land med marknadshyror. Mycket riktigt så finns här gott om lägenheter att hyra, även för en billig peng. Saken är som så att folk är beredd att betala en peng för att bo i nybyggen vilket gör att många hyresvärdar river gamla objekt och bygger nytt. Det gör att ett hus bara står upp i en 25 år, vilket i sin tur medför att städerna ständigt förändras.

    Den snabba förändringstakten har medfört att litet som smått, gammalt som nytt samsas på samma ytor – något som skulle få Skönhetsrådet i Stockholm att svimma – för nej, stadsbilden är absolut inte vacker, men den är mycket bekväm att bo i. Då allt är relativt tätbebyggt sä bor folk tätt så då finns det ett stort utbud av affärer och restauranger på kort avstånd. Staden saknar dessutom mycket av vad jag skulle kalla för charm – inspirerande miljöer o.dyl.

    Ett annat problem är att fastigheterna här i Japan är usla ur ett rent energi- och miljöperspektiv. De ”läcker” värme under vintern och ”kyla” under sommaren. Då fastigheterna ska stå kvar under så kort tid och då de ofta riktar sig till mindre bemedlade hushåll så gör det att hyresvärdarna pressar nygbggnadspriserna. Detta får då konsekvensen att husen är stora miljöbovar.

    Den svenska hyresmarknaden har det karaktäristiska särdraget att hyresgästerna hellre bor i ett gammalt sekelskifteshus istället för något som är nybyggt. Sekelskifteshusen har sina nackdelar då de sällan är lika ljudisolerade som nyare byggen, men de har en enorm charm och är mycket vackra att se på. De är något man vill bo i. Dessutom ligger de ofta i traditionellt bra lägen. Nyare byggen saknar samma charm men är mycket bekväma att bo i – om man har bil.

    Jag kan därför se många problem som skulle göra de gamla byggena till rena kassa-kor för hyresvärdarna vid en introduktion av fri hyressättning, något som skulle missgynna nybyggda hyresrätter Jag har svårt att se att flertalet av hyresvärdarna skulle bygga nya hyresrätter i en sådan situation. Istället skulle vi nog se att mängden lyxbilar skulle öka. För att åtgärda detta skulle man därför behöva introducera en ny billig hyresrätt – något som nog enbart kan göras om vi samtidigt sänker skatter och avgifter på nybyggandet – vilket skulle göra det lönsamt att även bygga nytt i mindre attraktiva lägen. Detta är något som finns i Japan och detta är nyckeln till varför städerna kan förvandlas så pass snabbt. Men samtidigt är det som så att den låga kvaliteten på dessa bostäder skulle innebära att de skulle bli rena miljöbovarna.

    Om man då introducerar miljöproblematiken är huruvida nybyggena i Sverige skulle minska klimatproblemen. Och med den efterfråga som idag inte kan mötas med utbud skulle därför göra att vi under en lång tid skulle få se ökad energi-användning av hushållen här i Sverige – såvida de inte flyttar från de hus i miljonprogrammet som byggdes runt om i svenska mellanstora städer. Således kräver det att man samtidigt ställer fler frågor när man talar om bruksvärdessystemets vara eller icke-vara. Orättvist och ineffektivt som systemet är just nu så medför det att nybyggena är av mycket hög standard ur ren miljösynpunkt.

  2. Charlie said,

    Väl tänkt, men med två tankevurpor. För det första så kommer säkerligen de charmiga husen bli kassakor (till skillnad från idag) vilket möjliggör deras bevarande (därför att man får igen på investeringen), men det i sig kommer inte blockera nybyggande eller förtätning därför att även andra byggprojekt kommer kunna generera en god avkastning och således genomföras.

    Den andra delen är att bruksvärdessystemet ger ett nybyggande av hög standard (i alla fall ur miljösynpunkt). När de möjliga hyresintäkterna är låga likt genom dagens bruksvärdessystem så sparar byggherrar in på allt de kan. Att höja standarden utan att få en direkt kickback, exempelvis genom energieffektivitet, lönar sig inte. Men om man bygger nytt även utan bruksvärdessystemet så kommer samma kickbacks kvarstå – samtidigt som man kan göra mer avancerade lösningar som bara kan räknas hem om man höjer hyran, om folk är beredda att betala för det.

    Sen har vi ganska omfattande lagstiftning också. Någon sa till mig en gång att det var lag på att varje nybygge skulle ha minst två meter diskbänk. Inte för att jag vet att det är sant, men samtidigt skulle det inte förvåna mig det minsta.

  3. CB said,

    Det var aldrig min mening att insinuera att de gamla husen skulle förfalla pga. brist på underhåll. I enlighet med vad jag skrev tror jag precis som du tror jag att de kommer att bli rena kassakor, särskilt i fallet Stockholms innerstad. Men jag tror inte att de kommer att resultera i nyinvesteringar i nya fastighetsprojekt. Det var min poäng, inte att de skulle förhindra nybyggnation, för det tror jag inte.

    Du har rätt i din andra punkt: hyresvärdarna försöker spara in på alla punkter. Men med det systemet vi använder i Sverige så ger vi ett hus ett liv på åtminstone 50 år, dvs. mer än den dubbla tiden jämfört med Japan som har marknadshyror. Men att använda sig utav en längre ekonomisk livslängd på fastigheterna gör att vissa saker blir mer ekonomiskt försvarbara. T.ex. att inkludera vettig isolering. För att återigen göra en parallell till Japan kan jag berätta att på Hokkaido måste myndigheterna ge bidrag för att få byggherrarna att bygga fastigheterna med isolering; detta trots (!) att det på vintern blir minus tjugo grader. Fastighetsägarna menar nämligen att det över fastighetens livslängd är billigare att låta den läcka värme än att bygga den med vettig isolering. Må vara som så att de kanske har en annan ansvarsfördelning än här vid vem som står för uppvärmningen av fastigheten, men det visar dock en viktig poäng som man inte får glömma när man diskuterar marknadshyror: inte vilket ruckel som helst bör godkännas.

    Sedan betvivlar jag inte att en sådan lagstiftning som du nämnde existerar. Jag tror att det är betydligt snårigare än så. Skulle vilja se den etta som har två meter diskbänk. Men väl den trea som saknar det. Och sedan finns det ju andra jobbiga regler, som att det maximalt får vara en rimlig bullernivå utanför bostaden när man anlägger fastigheten, dvs. det spelar ingen roll hur pass väl man ordnar med ljudisoleringen in till fastigheten. :/

  4. Charlie said,

    Jag kan hålla med i att om hyreshus i attraktiva områden blir kassakor så leder det inte självmant till mer investeringar och fler bostäder. Däremot så blir det lättare att räkna hem ett byggprojekt i attraktiva områden om man kan sätta en hyra som folk är beredda att betala vilket leder till att fler projekt genomförs och således att fler bostäder finns till uthyrning.

    Samtidigt får man inte glömma att högre hyror leder till att färre bostadsrätter byggs, och att de bostadsrätter som byggs blir mindre värda därför att det finns alternativ till att binda upp sitt kapital (genom att hyra en lägenhet, något som blir lättare).

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google-foto

Du kommenterar med ditt Google-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s

%d bloggare gillar detta: